кредит относится к долгосрочным банковским продуктам. Средний срок его составляет 15 лет. За это время в жизни заемщика могут произойти изменения, которые подтолкнут его к идее полного или частичного досрочного погашения ипотеки.
С одной стороны, ипотека несет в себе явные плюсы. Ресурсы выделяются на длительный срок, а значит, от процентов по кредиту можно смело отминусовывать годовую величину инфляции. Выделяются ресурсы на строительство или приобретение жилой недвижимости. Стоимость жилья в большинстве случаев имеет явно выраженную тенденцию роста. Рост этот также можно отминусовать от процентов по кредиту. Кроме того, через систему возврата налоговых вычетов достаточно ощутимые суммы каждый месяц возвращаются к заемщику.
Однако есть в ипотеке и минусы. Выдержать долговое бремя на протяжении нескольких лет является трудной задачей не только экономической, но и психологической. Если банк привязал величину процента по ипотечному кредиту к ставке рефинансирования, то это может привести к периодическому перерасчету платежей в зависимости от ее изменения. Направление перерасчета, в большую или меньшую сторону будет зависеть от экономической ситуации в стране. Сказать же как она сложится через пять, десять, пятнадцать, двадцать лет (обычные для ипотеки сроки) не возьмется никто. Подтолкнуть к досрочному погашению может также разовое получение заемщиком крупных денежных ресурсов (например, наследства).
Технически операция полного погашения кредита является несложной. В октябре прошлого года был принят федеральный закон запрещающий взимать какие-либо штрафы и комиссии в подобных случаях. Теперь даже не надо писать заявление в банк. Достаточно простого уведомления, поданного за тридцать дней до намеченного срока досрочного погашения. При наступлении обозначенного срока деньги вносятся (переводятся) на счет банка. Банк производит погашение кредита.
При частичном досрочном погашении ипотеки внесенные средства идут на погашение основной суммы долга. Судьба дальнейших платежей зависит от того, какую схему выплат предусматривает договор: дифференцированную или аннуитетную.
Следовательно, о возможном досрочном погашении ипотеки нужно задумываться уже на этапе подготовки кредитного договора. При дифференцированной схеме значительная часть выплат приходится на первую треть срока кредитования. В итоге получается «эффект морковки»: чем дальше, тем меньше приходится платить. При аннуитетной схеме выплаты производятся равными долями. В итоге сумма переплаты банку по кредиту оказывается существенно выше, чем в первом случае.
При дифференцированной схеме выплат вопросов не возникает. Проценты начисляются на остаток основной суммы долга. Сократить ее можно в любое время и на любую величину. Соответственно сокращению уменьшатся выплаты.
При аннуитетной схеме платежей возможны два варианта. Первый из них направлен на сокращение срока кредита. При этом размер установленного договором ежемесячного платежа не изменяется.
Второй вариант направлен на уменьшение ежемесячных платежей при сохранении общего срока кредита. В этом случае производится необходимый перерасчет.
Право на выбор варианта банк оставляет за клиентом. При этом нужно учитывать, что первый вариант сокращает итоговую переплату заемщика по кредиту, а второй вариант снижает ежемесячную нагрузку на бюджет заемщика. В то же время второй вариант представляется более надежным в случае непредвиденного сокращения доходов кредитополучателя.
Независимо от выбранного варианта банк обязан представить своему клиенту новую схему аннуитетных платежей, внеся изменения, связанные со сроком выплат или их величиной.