Залоговое имущество может быть реализовано по согласию заемщика до того, как образуется задолженность по кредиту. Банк обращается к услугам агентства по реализации имущества или выставляет залог на собственном сайте, а также информация о продаже залога может быть запрошена в структурных подразделениях компании. Стоимость имущества приравнивается к рыночной или становится на порядок дороже.
Реализация объекта собственности может проводиться без участия банка. Если покупатель оплачивает заемщику полную стоимость жилья, последний получает возможность рассчитаться с банком, а оставшиеся от реализации средства принадлежат заемщику. Квартира или дом снимается с ипотеки и становится собственностью нового покупателя. При этом, если аванс был внесен до вывода квартиры из залога, то у покупателя есть риск потерять внесенные средства или придется ожидать переоформления в течении долгого времени.
В другом случае реализация залогового имущества банками осуществляется через суд. При этом банк не предъявляет право собственности и не может давать информацию о продаже объекта залога. Реализацией занимается судебный пристав-исполнитель. Если реализация осуществляется в досудебном порядке, то приобретать его безопаснее, а также более удобный вариант приобретения — после переоформления жилья в право собственности банка.
Если предусматривается торг, то он начинается со стоимости, установленной судом, на которую влияет оценка недвижимости или результат судебной экспертизы в спорных ситуациях. Стоимость может приближаться к рыночной. Второй торг вносит поправки: недвижимость падает в цене на 15%.
Залог может реализоваться с помощью двух форм аукционов: обычной, когда устанавливается минимальная цена, а в процессе продажи она повышается участниками аукциона, и «голландской», когда максимальная цена снижается до первого покупателя.
Покупка недвижимости, реализуемой посредством торгов, может означать некоторые трудности для покупателя, сопряженные с выселением прописанного заемщика и его членов семьи, риск за которое кредитная организация на себя не принимает. Если необходимо принять участие в торгах, потенциальный участник вносит денежный аванс и подает заявку в компанию-организатор торгов.
Реализация залогового имущества банками без торгов — не самый благоприятный для банка, так как приходится ставить его на баланс и заниматься продажей самостоятельно. В этом случае имущество переписывается в собственность банка в счет погашения долга. Чтобы предмет залога оказался на банковском балансе, заемщику нужно быть злостным неплательщиком: не реагировать на банковские уведомления и скрываться от коллекторских служб, могут пройти месяцы или годы.
Существуют кредитные программы для приобретения залоговой недвижимости. Их отличием является привлекательная процентная ставка. В ВТБ-банке однокомнатная квартира в районе Подмосковья может быть оформлена с первоначальным взносом от 20% на срок 50 лет и процентной ставкой около 10% в валюте. Жилье может перейти в собственность покупателя вместе с ипотечным обременением. После полного погашения задолженности новым заемщиком недвижимость снимается с реестра обремененного имущества. Покупатель становится новым владельцем.
Чтобы уменьшить риск, банки занижают стоимость залога. Приобретение такого имущества имеет ряд преимуществ: выгодная рыночная стоимость банковского конфиската, все залоговое имущество обеспечено необходимым пакетом документов, залог и документы тщательно проверены специалистами банка.
Число просроченных кредитов в банках России увеличивается, поэтому сфера реализации залогового имущества будет всегда задействована. Кредитные организации вынуждены предлагать приобретение залога на выгодных условиях, выполняя роль супермаркетов эконом-класса. На рынке недвижимости такая тенденция отразится падением цен на жилье.
Читайте так же: Где получить займ со ста процентным одобрением?